13. Januar 2013
BGH: zu Modernisierung und Verbesserungen der Mietsache
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 25/12 Verkündet […]
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Beabsichtigte Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie hat der Mieter nur dann zu dulden, wenn diese form- und fristgerecht angekündigt werden.
Welche Anforderungen werden an dem Inhalt einer Modernisierungsankündigung gestellt?
Die geplanten Maßnahmen müssen nur nach der Art konkret bezeichnet werden. Hinsichtlich des Umfangs, Beginns sowie der Dauer genügt die voraussichtliche Angabe.
Für eine Maßnahme ist jedoch eine einheitliche Mitteilung erforderlich.
Wie das AG München in seinem Urteil vom 26.04.2010 unter dem Az 424 C 19779/09 entschied, würde der Mieter auf nicht hinnehmbare Weise benachteiligt, wenn die erforderlichen Informationen stückweise mit verschiedenen Schriftsätzen im Laufe mehrerer Monate ihm zugingen. Das Nachholen der Angaben im Prozess allein kann nicht ausreichend sein, um eine Duldungspflicht des Mieters auszulösen. Der Vermieter kann die Modernisierungsankündigung während des Rechtsstreits entweder dadurch nachholen, dass er außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersendet und diese in den Prozess einführt. Alternativ kann er die Modernisierungsankündigung in einem Schriftsatz innerhalb des gerichtlichen Verfahrens mitteilen. Der Schriftsatz muss aber eine Modernisierungsankündigung enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch eine vorprozessuale Modernisierungsankündigung erfüllen muss.
An den Inhalt des Ankündigungsschreibens dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, so auch neulich die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH – Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 242/10).
Ausweislich der Pressemitteilung Nr. 147/2011 des BGH hat der VIII. Senat am 28.09.2011 entschieden, „dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird“.
Die Vermieter beabsichtigten vorliegend, an der Westseite des Miethauses Balkone anzubringen. Der Mieter wurde auf Duldung dieser Maßnahme verklagt. Hierzu wurden die durchzuführenden Baumaßnahmen stichwortartig, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung, schriftlich angekündigt. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.
Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, „wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat“.
Ergo: „Wer am besten dulden kann, der kann am besten handeln“. Samuel Smiles
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