11. Mai 2012
Keine Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum
Nach der Entscheidung des BGH vom 09.05.2012 Az.: VIII ZR 327/11 […]
Mieter mindert die Miete. Was nun? Räumungsklage einreichen vs. Prozesskosten sparen?
Nicht zum ersten Mal musste das Amtsgericht Mitte in Berlin (Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09) über die Berechtigung von Mietern zur Mietminderung infolge von Lärmbelästigung durch Feriengäste entscheiden, wie wir bereits in unserem Blogartikel „Viel Lärm um nichts“ berichtet haben. Die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete von 20 % hielten die Richter für angemessen. Diesmal gab sich die Vermieterin mit der Entscheidung des Amtsgerichts nicht zufrieden und legte Berufung ein. Das Berufungsgericht wies den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Minderungsbetrages daraufhin ab. Die Mieter teilten die Rechtsauffassung der Berufungsrichter nicht und legten Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Ausweislich der Pressemitteilung des BGH – Nr. 28/2012 – hat der VIII. Zivilsenat in seinem Urteil vom 29.02.2012 (VIII ZR 155/11) nunmehr entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels i.S.v. § 536 BGB in unvertretbarer Weise überspannt hat.
Konkret wurde ein Teil der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte an Touristen vermietet. Der Bundesgerichtshof sah keinen Mangel in der Vermietung an Touristen und Feriengäste an sich. Dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind, so der BGH.
Gem. § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Miete dann mindern, wenn ein Sachmangel, der nicht nur unerheblich ist, vorliegt. Einwirkungen, die über das gewöhnliche und sozialadäquate Maß (weit) hinausgehen, braucht der Mieter nicht beanstandungslos zu dulden und kann die Miete entsprechend mindern.
In diesem Zusammenhang ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.
Nicht selten werden Lärmprotokolle gefertigt und in den Prozess eingeführt.
Nun stellt der VIII. Senat des BGH klar, dass die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen nicht zu überspannen sind. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Mieter vorliegend gerecht, so der BGH.
Räumung vs. Mietminderung – aktuell am 29.02.2012 – [0:1]
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