Oftmals kommt es vor, dass der Mieter seine Mietschulden nicht begleicht aber weiterhin in der Wohnung bleibt und der Vermieter sich an die Gerichte wenden muss, um an sein Geld und an seine Wohnung zu gelangen.

Ausgangspunkt der folgenden Darstellung ist ein ordnungsgemäß gekündigtes Mietverhältnis, also eine Situation, welche den Vermieter nach § 546 Abs.1 BGB berechtigt die Wohnräume wieder in Besitz zu nehmen.

Bei fehlender Rückgabewilligkeit durch den gekündigten Mieter ist der Vermieter gehalten eine Räumungsklage anzustrengen und sich einen Räumungstitel zu verschaffen mit dem er im Wege der Zwangsvollstreckung den Mieter aus der Wohnung setzt.

Der Gerichtsvollzieher wird auch gemäß § 885 Abs.1 ZPO den Vermieter in den Besitz einweisen, wenn der Räumungstitel mit vollstreckungsfähigem Inhalt vorliegt. Beim Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist es allerdings das Besondere, dass der Vermieter nur den Herausgabeanspruch an der Wohnung im Zwangsvollstreckungsverfahren durch zu setzen sucht. Nicht hingegen ist er bestrebt, dass das Hab und Gut des Mieters abtransportiert und womöglich durch den Gerichtsvollzieher eingelagert werden muss. Dies würde weitere Kosten verursachen.

Der Vermieter kann aber bei Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Gegenständen des Mieters ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen. Auch bei mündlichen Mietverträgen kann ein Vermieterpfandrecht entstehen, da § 550 BGB bei fehlender Schriftform das Mietverhältnis zu einem unbefristeten Mietverhältnis erklärt. Letztlich ist für das Vermieterpfandrecht auch entscheidend, ob die Sachen des Mieters der Pfändung unterworfen sind oder Pfändungsschutz nach § 811 ZPO genießen – zum Beispiel Arbeitsgegenstände des Schuldners, Dienstkleidung oder wegen körperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel.

Auf die weiteren Problemkreise im Rahmen der §§ 562a -562d BGB (insbesondere das Selbsthilferecht des Vermieters, die Abwendung des Pfandrechts und die Pfändung durch Dritte) soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden.

Zu betonen ist, dass das Vermieterpfandrecht Vorrang hat gegenüber den beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Der Schuldner – also der Exmieter – kann nämlich entsprechende Rechtsbehelfe einlegen, falls der Vermieter ihm nicht die unpfändbaren Gegenstände herausgibt. Auch hat der Gerichtsvollzieher nicht zu prüfen, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden (BGH, Beschluss vom 16.7.2009 – I ZB 80/05).

Bei bestehendem Vermieterpfandrecht und entsprechender Beschränkung der Zwangsvollstreckung auf Herausgabe der Wohnung ist weiterhin zu beachten, dass sich sämtliche Gegenstände des Mieters nunmehr in der Obhut des Vermieters befinden und eventuelle Schäden an diesen Gegenständen zu seinen Lasten gehen, denn anstelle der in § 885Abs. 3 Satz 1 ZPO bestimmten Unterbringung (Verwahrstelle des Gerichtsvollziehers oder Pfandlokal) der beweglichen Sachen des Schuldners durch den Gerichtsvollzieher hat der Gläubiger die in der Wohnung verbliebenen Sachen zu verwahren gemäß §§ 1215, 1257 BGB (LG Lübeck, Beschluss vom 21.4.2010 – 14 T 33/10)und auf Verlangen des Schuldners hat er die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen herauszugeben.

Um spätere Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder Zerstörungen an den gepfändeten Sachen des nunmehr geräumten Mieters zu vermeiden, gilt es einige Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen. So ist es zum Beispiel unablässlich eine Inventarliste durch den Gerichtsvollzieher anfertigen zu lassen und Video- und Bildaufnahmen von den tatsächlich vorhandenen Sachen in der Wohnung zu machen. Eine Unterteilung in unpfändbare und pfändbare Sachen ist ebenfalls vorzunehmen. Der nunmehr im Besitz aller Gegenstände des Exmieters befindliche Vermieter, hat dem Exmieter, wie bereits erwähnt, die nicht der Pfändung unterliegenden Sachen herauszugeben, um sich nicht nach Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB und des § 823 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig zu machen. Zudem kann der ehemalige Mieter auf Herausgabe der unpfändbaren beweglichen Sachen klagen und zur einstweiligen Regelung der Besitzverhältnisse vorläufigen Rechtsschutz nach §§ 935 ff. ZPO in Anspruch nehmen (BGH, Beschluss vom 17. 11. 2005 – I ZB 45/05).

Auch muss bei der Verwertung strikt darauf geachtet werden, dass die gesetzlichen Vorgaben der §§ 1228 ff BGB eingehalten werden, um sich nicht weiteren Ansprüchen des Exmieters ausgesetzt zu sehen.

Das öffentliche Versteigerungsverfahren inklusive Versteigerungsandrohung mit Wartefrist nach §1234 BGB und öffentlicher Bekanntmachung im Rahmen von § 1237 BGB führt unter Umständen zu einem nicht unerheblichen Aufwand – auch finanziellem, gedacht sei hier nur die Insolvenz eines Bürobetriebs mit anschließender Verwahrpflicht des räumenden Vermieters.

Es empfiehlt sich daher schon vor Beginn der Räumung Informationen über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände und deren möglichen Verwertungserlös einzuholen, damit man als Vermieter nicht im Nachhinein auf den Kosten sitzen bleibt.

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