4. April 2013
BGH: zur Untervermietung von Wohnraum
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/10 Verkündet […]
Wenn die Mietvertragsparteien vereinbart haben, dass die Betriebskosten durch den Mieter zu zahlen sind, so muss diesem eine Aufstellung über die Kosten zugehen. Er muss schließlich in eine Lage versetzt werden, aus welcher heraus er beurteilen kann, ob die einzelnen Positionen und deren Höhe gerechtfertigt sind. Die Betriebskosten sind durch den Vermieter normalerweise bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf der Abrechnungsperiode bekannt zu geben. Soweit der Grundsatz.
Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 264/12 – zu einem Fall Stellung genommen, der aus dem üblichen Raster in diesem Kontext fällt.
Die in Berlin lebende Beklagte war Mieterin und gegenüber der klagenden Vermieterin zur Zahlung von Miete und Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vertraglich verpflichtet.
Über die Nebenkosten rechnete die Klägerin ab. Jedoch behielt sie sich eine Nachberechnung bezüglich rückwirkend festgesetzter Grundsteuern vor, die sie erwartete. Das Finanzamt setzte dann auch erwartungsgemäß die Grundsteuer mit Bescheid rückwirkend fest. Die vorgenommene Nachberechnung für die Grundsteuer kulminierte letztendlich in einer erheblichen Nachforderung der Vermieterin. Die Mieterin weigerte sich in Anbetracht der Regelung des § 566 Abs.3 BGB die geforderten Nachzahlungen für Zeiträume zu leisten, die weiter als zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungszeiträume zurücklagen. Sie wollte mithin für die vergangenen Vorjahre – die vor dem letzten Abrechnungszeitraum lagen – keine Beträge begleichen und berief sich auf Verjährung.
Die Vermieterin versuchte zunächst im Mahnverfahren und schließlich in der gerichtlichen Auseinandersetzung ihr Recht zu erstreiten. Mit Erfolg.
Hat sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten, wird die Verjährungsfrist für eine Betriebskosten-nachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt. Erst wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat, beginnt der Lauf der Frist.
Auch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hindert den Vermieter nicht, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich einzelner Positionen, die er ohne Verschulden noch nicht endgültig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten.
§ 556 Abs.3 Satz 3 BGB strebt grundsätzlich an, nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen zu gewährleisten und den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anzuhalten. Es ist jedoch explizit eine Ausnahme für den Fall zugestanden, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig zur Abrechnung im Stande ist.
Da das Finanzamt die treibende Kraft für die Unmöglichkeit einer genauen früheren Abrechnung war, stellte sich die Nachforderung seitens der Vermieterin als rechtzeitig geltend gemacht dar.
Es ist anzumerken, dass stets sorgfältig geprüft werden sollte, ob es Sinn macht sich gegen „vorbehaltene“ Forderungen zur Wehr zu setzten oder nicht. Oft wird es dem Vermieter jedoch möglich sein innerhalb des getzlich vorgegeben Zeitraums sorgfältig und vollumfänglich abzurechnen.
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