3. Januar 2012
Kostenfreistellung des Wohnungseigentümers bei verweigerter Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme (WEG)
Wie der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 11.11.2011 – V […]
Wie der aktuelle Berliner Mietspiegel 2011 belegt, ist eine durchschnittliche Steigerung der Mieten in Berlin um 4 Prozent pro Jahr aktuell zu verzeichnen. Demnach beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis ohne Heizung und Betriebskosten € 5,21.
Nach Presseangaben soll es binnen zwei Monaten nach der Veröffentlichung des aktuellen Berliner Mietspiegels 2011 über 100.000 Mieterhöhungsverlangen gegeben haben. Ein Viertel der 5000 überprüften Mieterhöhungen wiesen Mängel auf – sprich waren überhöht.
Vorliegend wird anhand eines aktuellen Urteils des AG Charlottenburg vom 20.04.2011 – 212 C 17/11 anschaulich gezeigt, was bei einer auf den Mietspiegel gestützten Mieterhöhung zu beachten ist.
In diesem Fall handelte sich um eine 74,44 m² große, in einer mittleren Wohnlage befindliche Wohnung, die zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig war. Besonders hierbei war es, dass diese zwar über eine Einbauküche verfügte, die aber von dem Mieter selbst nach Rücksprache mit der früheren Vermieterin auf eigene Kosten montiert wurde, nachdem die alte noch zu Mietbeginn vorhandene Einbauküche unbrauchbar geworden war.
Die nach § 558 BGB von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung ist zustimmungsbedürftig. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Die Mieterhöhung entspricht dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn keine formalen Bedenken dem zugrunde liegenden Verlangen entgegenstehen und auch die nun verlangte Miete ortsüblich ist.
Vorliegend war das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam.
Die Wartefrist von 15 Monaten war eingehalten. Demnach muss die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebs- oder Kapitalkosten – in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert sein.
Die Jahres-Sperrfrist wurde auch eingehalten, das Mieterhöhungsverlangen kann nämlich frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die Kappungsgrenze wurde ebenfalls beachtet. Demnach darf die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.
Das in Textform zu erstellende Mieterhöhungsschreiben wurde auch begründet, wobei auf den damals maßgeblichen Berliner Mietspiegel Bezug genommen wurde.
Es stellte sich sodann die Frage, ob die nunmehr verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach. Das Gericht überprüfte dies anhand des aktuellen Berliner Mietspiegels und stellte zunächst fest, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen war. Das maßgebliche Feld wies einen Mittelwert von € 4,51 pro m² aus. Nach der Gegenüberstellung der besonderen Vor- und Nachteile der Wohnung kam das Gericht zu der Überzeugung, dass die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen und dementsprechend ein Abschlag von dem Mittelwert gerechtfertigt war. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug somit € 4,38 pro m². Da der Mieter bereits € 4,39 pro m² zahlte, war die verlangte Mieterhöhung nicht berechtigt.
Das Gericht sah insbesondere die vorhandene Einbauküche nicht als wohnwerterhöhend und verwies auf die Rechtsprechung des BGH.
In seinem Urteil vom 07.07.2010 (Az. VIII ZR 315/09) führte dieser nämlich aus, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.
Obacht! Vertrauen ist gut, Kontrolle aber – zuweilen – besser.
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