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Besichtigungen durch den Vermieter.

Bisweilen beabsichtigen Vermieter beim Mieter einfach mal so vorbeizuschauen. Das ist alles kein Problem, wenn der Mieter den Vermieter in die Wohnung bittet. Es gibt tatsächlich eine große Anzahl von (insbesondere bei privaten Kleinvermietern) gut funktionierenden Mietverhältnissen in denen sich nicht bis „auf die Knochen“ gestritten wird, sondern eine Atmosphäre der Gegenseitigkeit herrscht. Dies ist kein Phänomen, sondern zumeist die Folge gegenseitiger Rücksichtnahme und Verständnisses der jeweils eigenen Rechte und Pflichten.

Problematisch sind die in Großstädten häufig anzutreffenden „anonymen Mietverhältnisse“. Man kennt seinen Vermieter beziehungsweise die Vertreter (Vorstandsmitglieder, Geschäftsführer, Prokuristen, Verwalter etc.) nicht persönlich. Teilweise haben die Mitarbeiter sehr viel zu tun und arbeiten an ihren persönlichen Belastungsgrenzen. Insbesondere wenn große Vermietergesellschaften und Immobilienmagnaten vermieten und eine gewisse Renditeabsicht beziehungsweise rentable Bewirtschaftung nicht von der Hand zu weisen ist, fehlt hier und da der persönliche Bezug und damit auch die Möglichkeit ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis aufbauen zu können.

Im Rahmen der skizzierten „Mietverhältnisse mit Herrn X“, fällt es dem Mieter natürlich nicht leicht, diesen Fremden oder seine unbekannten Gehilfen in die privaten Gemächer zu bitten. „My home is my castle“ denkt sich der eine und auch der andere Mieter. Und in die Burg wird nur nach Belieben des Burgherren der Eintritt gewährt. Der Zugang kann jedoch auch gegen den Willen des Mieters erstritten werden. Nicht beliebig aber aus gehörigem Anlass.

Ein Besichtigungsanlass, der dem Vermieter in seiner Konsequenz Zutrittsrechte zubilligt liegt beispielsweise vor,  wenn die Wohnung Kaufinteressenten oder Nachmietinteressenten (bei bereits gekündigtem Mietverhältnis) gezeigt werden soll.  Auch zur Vorbereitung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und zur Klärung von Schadensursachen und beim Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, sowie zum Ablesen der Messgeräten und zur Vermessung der Wohnung, wird dem Vermieter und seinen Beauftragten ein Recht auf Betretung von der Rechtsprechung eingeräumt. Das Gleiche gilt für den begründeten Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (übermäßige und unerlaubte Tierhaltung u.a.) der Mietsache.

Im Hinblick auf ein Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkaufsabsicht sollten die folgenden Grundsätze beachtet werden. Der Mieter hat in einer Verkaufssituation nicht selten – teils zu Recht –  die Befürchtung, der neue Eigentümer bzw. Vermieter könne durch eine Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis mit dem Mieter beenden wollen oder eine Mieterhöhung durchzusetzen versuchen.

Grundsätzlich gilt, dass bei einem bevorstehenden Wohnungsverkauf der Vermieter ein Besichtigungsrecht aus §§ 5353, 242 BGB hat. Dies gilt auch für Besichtigungen mit Kaufinteressenten oder Maklern.

Will der Eigentümer die vermietete Wohnung verkaufen, so hat also der Mieter Besichtigungen der Wohnung mit Kaufinteressenten zu dulden. Zumutbar sind für einen berufstätigen Mieter monatlich circa drei Besichtigungen werktags zwischen 19 und 20 Uhr nach mindestens dreitägiger Voranmeldung. (vgl. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24. Mai.2002 – Az.2/17 S 194/01;  AG Lüdenscheid WuM 1990, S.489).

Jedoch kann der Mieter die Wohnungsbesichtigung von der vorherigen Mitteilung der Namen der Kaufinteressenten abhängig machen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28. Februar 2007 – Az. 2 C 418/06).

Der Mieter darf die Besichtigung ferner verweigern, wenn Kaufinteressenten ohne Vermieter erscheinen, sei denn der Interessent ist vorher namentlich bekannt gemacht und mit einer Vollmacht ausgestattet.

Ferner ist unbedingt auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Die Besichtigungszeiten sollten also langfristig (2-3 Wochen) vorab angefragt werden und auf die Arbeitszeiten und Urlaub des Mieters Rücksicht genommen werden. Die Besichtigungszeit sollte wohl mit 30 bis 45 Minuten anzusetzen sein.

Damit die Gerichte aber nicht mit Auseinandersetzungen der vorbenannten Art belastet werden müssen, empfiehlt sich unbedingt für beide Mietvertragsparteien eine offene Kommunikation und ein transparentes Agieren während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses.

WK LEGAL berät Mieter, Vermieter, Grundstückseigentümer, Gellschafter und Unternehmen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht.

Gerne stehen wir Ihnen für Ihre  Fragen zur Verfügung. Sprechen Sie uns einfach per E-Mail an oder nutzen Sie die Möglichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespräch unter unserer Telefonnummer 030 – 692051750.