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LEGAL NEWS: Mietrecht

11. Mai 2012

Keine Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

Nach der Entscheidung des BGH vom 09.05.2012 Az.: VIII ZR 327/11 ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht auf den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Hiernach kann im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete der Vermieter nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Die klagende Wohnungsbaugenossenschaft überließ dem Beklagen durch einen Dauernutzungsvertrag vom 04.03.2005 eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg aus ihrem Bestand. Die Betriebskostenabrechnung aus dem […]

  • Necibe Ekici-Yurdaer
  • 11. Mai 2012
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2. Mai 2012

Nachweisprobleme ausländischer Gesellschaften im Grundbuchverkehr

Wer schon einmal das Vergnügen hatte Eintragungen im Grundbuch vornehmen zu lassen, wird bestätigen können, dass es gilt sich mit einer Rechtsmaterie auseinander zu setzen, welche sich als sehr vielschichtig gestalten kann. Insbesondere für denjenigen, der nicht ständig mit diesem Rechtsgebiet konfrontiert ist, kann es sich als äußert anspruchsvoll darstellen die richtigen Entscheidungen zu treffen und die richtigen Unterlagen beizubringen. Im Zusammenhang zu betrachtende Gesetze sind zum Beispiel die Grundbuchordnung, das Bürgerliche Gesetzbuch, die GBV, […]

  • Hagen Zeitz, LL.M.
  • 2. Mai 2012
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6. April 2012

Das Wohnungsabnahmeprotokoll zu Beweiszwecken oder doch eine Haustürsituation?

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Übergabeprotokoll den Sinn und Zweck, den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten (BGH NJW 1983, 446). Bestätigt der Vermieter, dass die Mietsache vertragsgemäß zurückgegeben worden ist, so soll darin ein negatives Schuldanerkenntnis liegen, das etwaige Ansprüche des Vermieters zum Erlöschen bringt, so der BGH. Demzufolge wäre dem Vermieter die Möglichkeit genommen zu bestreiten, dass die Mietsache bei Rückgabe vertragsgemäß gewesen ist (so KG GE 2003, 524, 525 und weitere).  Eine Ausnahme soll nur […]

  • Simona B. Ignatova
  • 6. April 2012
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29. Februar 2012

Räumungsanspruch vs. Mietminderungsrecht

Mieter mindert die Miete. Was nun? Räumungsklage einreichen vs. Prozesskosten sparen? Nicht zum ersten Mal musste das Amtsgericht Mitte in Berlin (Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09) über die Berechtigung von Mietern zur Mietminderung infolge von Lärmbelästigung durch Feriengäste entscheiden, wie wir bereits in unserem Blogartikel „Viel Lärm um nichts“ berichtet haben. Die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete von 20 % hielten die Richter für angemessen. Diesmal gab sich die […]

  • Simona B. Ignatova
  • 29. Februar 2012
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28. Februar 2012

Bestandsschutz von sog. Berliner Altmietverträgen?

Steigende Betriebskosten und Mieterhöhung – ein Alltag in Berlin. Nicht selten wurde in sog. Berliner Altmietverträgen eine Brutto- bzw. Inklusivmiete vereinbart und durch diese wurden sämtliche umlagefähige Betriebskosten mit abgegolten. In derartigen Fällen kann der Vermieter weder eine Umstellung auf eine Nettomiete, noch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten einseitig vornehmen. Insoweit stünden Altmietverträge unter sog. Bestandsschutz. Die Neueinführung von Betriebskosten bedürfte demnach grundsätzlich der Zustimmung des Mieters. Etwas anderes gilt jedoch für Nebenkosten, die verbrauchs- […]

  • Simona B. Ignatova
  • 28. Februar 2012
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2. Februar 2012

Mietsicherheit – Rückzahlungsanspruch des Mieters oder Zahlungsanspruch des Vermieters?

Es kommt oft vor, dass Mieter die letzten Monatsmieten nicht zahlen und den Vermieter darauf verweisen, die geschuldete Miete mit der Kaution zu verrechnen. Diese gängige Praxis ist allerdings nicht rechtens. Der Vermieter darf in der Regel bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache die Kaution einbehalten. Der Mieter hat insoweit einen Anspruch auf deren Rückzahlung, als es feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis zustehen. Sprich der […]

  • Simona B. Ignatova
  • 2. Februar 2012
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13. Januar 2012

Kündigungsverzicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum

Ordentlich kann ein Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Es kommt nicht selten vor, dass Mietverhältnisse zwar auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, diese jedoch erst nach einer bestimmten Zeit (ordentlich) kündbar sind. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 – […]

  • Simona B. Ignatova
  • 13. Januar 2012
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4. Januar 2012

Verpflichtung des Mieters zur Kautionszahlung an den neuen Vermieter?

Die Mietkaution darf: – höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. – Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.  Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Das Mietverhältnis bleibt nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bestehen. In diesem Sinne besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter  auf erneute Leistung einer im […]

  • Simona B. Ignatova
  • 4. Januar 2012
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9. Dezember 2011

Keine Pflicht des Vermieters zur Rücknahme der Mietsache auf „Zuruf“

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung setzt die Rückgabe in diesem Sinne grundsätzlich eine Besitzveränderung zugunsten des Vermieters voraus. Durch die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft wird er in die Lage versetzt, die Sache ungestört auf Veränderungen oder Verschlechterungen zu untersuchen. In einem neulich vom BGH (Urteil vom […]

  • Simona B. Ignatova
  • 9. Dezember 2011
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23. November 2011

Modernisierung – Recht, aber keine Pflicht des Vermieters

Vermieter haben das Recht, den  Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime – Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage, eine deutlich höhere Miete zu erzielen, so der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 10/11. Vorliegend begehrten die Mieter einer Altbauwohnung von dem Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung. Die angemietete Wohnung war in drei Zimmern mit Kachelöfen […]

  • Simona B. Ignatova
  • 23. November 2011
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