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LEGAL NEWS: Mietrecht

7. November 2011

Vermeintliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen? Verjährung? Eile sei geboten!

… und weiter zu der Übertragung von Dekorationspflichten auf den Mieter. Mieter lassen häufig die Wohnung auf eigene Kosten renovieren. Nicht selten müssen sie dann feststellen, hierzu nicht verpflichtet gewesen zu sein. Zu spät? Wie neulich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10) entschieden hat, gilt für Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab […]

  • Simona B. Ignatova
  • 7. November 2011
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5. November 2011

Pflicht zum „Weißen“ – Einschränkung der persönlichen Lebensgestaltung

Bei Schönheitsreparaturen ist allgemein üblich und zur Verkehrssitte geworden, diese Renovierungspflicht mietvertraglich auf den Mieter zu übertragen. Ausweislich höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen dennoch dann unwirksam, wenn etwa Fristenpläne mit zu kurzen bzw. starren Fristen und unabhängig von dem konkreten Renovierungsbedarf vereinbart werden. Wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist bei der Fassung von formularmäßigen Dekorationsklauseln stets Vorsicht geboten. Eine Reduzierung der unzulässigen Klausel auf das gerade noch zulässige Maß wird […]

  • Simona B. Ignatova
  • 5. November 2011
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2. November 2011

Mein Haus ist meine Burg

Um ein Mietverhältnis aufzulösen, benötigt der Vermieter einen guten Grund. Verhält sich der Mieter hinsichtlich seiner Pflichten aus dem Mietvertrag tadellos und gibt selber keinen Grund zur Kündigung, kann der Vermieter nicht lediglich unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen. Der Vermieter hat aber dann insbesondere ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietvertrages, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Sprich Kündigung wegen Eigenbedarfs. Den Eigenbedarf muss der […]

  • Simona B. Ignatova
  • 2. November 2011
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21. Oktober 2011

Kalkulierbare Verwaltungskosten bei der Gewerberaummiete?

Der Mieter von Geschäftsräumen muss beim Vertragsschluss darauf achten, dass ein kalkulierbarer Rahmen hinsichtlich der Höhe der abzuwälzenden Betriebskosten vertraglich festgelegt wird. Andernfalls läuft er Gefahr, auf Zahlung von Nebenkosten in Anspruch genommen zu werden, die viel höher wie laut vereinbarter Vorauszahlung ausfallen. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar die formularmäßige Abwälzung der Kosten  für Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerberaummieter nur dann wirksam, wenn die Klausel eine Beschränkung der Höhe […]

  • Simona B. Ignatova
  • 21. Oktober 2011
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20. Oktober 2011

Winterdienst – wirksame Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf Mieter?

Die Räum- und Streupflicht trifft grundsätzlich den Vermieter als Grundeigentümer. Der Mieter ist nur dann zum Winterdienst verpflichtet, wenn ihm diese Aufgabe wirksam übertragen wird. Wie wird die Verkehrssicherungspflicht an den Mieter wirksam delegiert?   –     Schriftliche Festlegung im Mietvertrag, z.B. durch die Bezugnahme auf die Hausordnung, die eine entsprechende Klausel enthält? Die Übertragung dieser Pflichten durch eine schriftliche Klausel im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich und auch gängig. Sollte sich jedoch hierbei um AGB handeln, […]

  • Simona B. Ignatova
  • 20. Oktober 2011
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19. Oktober 2011

Heizen oder Geizen? Mietminderung bei nicht ordnungsgemäßer Beheizung oder gar Recht auf außerordentliche Kündigung

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist  das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume.  Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt hierfür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1. Oktober bis zum 30. April, so das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26.05.1998 (64 S 266/97). Dies trifft  ebenfalls auf Gewerberaummietverhältnisse zu. Folgende Temperaturen müssen erreicht werden können, wobei […]

  • Simona B. Ignatova
  • 19. Oktober 2011
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13. Oktober 2011

Achtung! Mieterhöhung im Briefkasten?

Wie der aktuelle Berliner Mietspiegel 2011 belegt, ist eine durchschnittliche Steigerung der Mieten in Berlin um 4 Prozent pro Jahr aktuell zu verzeichnen. Demnach beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis ohne Heizung und Betriebskosten € 5,21.  Nach Presseangaben soll es binnen zwei Monaten nach der Veröffentlichung des aktuellen Berliner Mietspiegels 2011 über 100.000 Mieterhöhungsverlangen gegeben haben. Ein Viertel der 5000 überprüften Mieterhöhungen wiesen Mängel auf – sprich waren überhöht. Vorliegend wird anhand eines aktuellen Urteils des AG […]

  • Simona B. Ignatova
  • 13. Oktober 2011
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11. Oktober 2011

„Eile mit Weile“ – Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen Mieter

Nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, empfiehlt sich deren rasche Überprüfung auf Schäden. Anderenfalls kann dieser mit einem Schadensersatz- wie auch einem Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ausgeschlossen sein. Nach der Norm des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Durch die Vorschrift wird die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit […]

  • Simona B. Ignatova
  • 11. Oktober 2011
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5. Oktober 2011

„Gewonnen hat immer der, der lieben, dulden und verzeihen kann.“

Und weiter Aktuelles zum Thema Modernisierung.. Beabsichtigte Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie hat der Mieter nur dann zu dulden, wenn diese form- und fristgerecht angekündigt werden.   Welche Anforderungen werden an dem Inhalt einer Modernisierungsankündigung gestellt? Die geplanten Maßnahmen müssen nur nach der Art konkret bezeichnet werden. Hinsichtlich des Umfangs, Beginns sowie der Dauer genügt die voraussichtliche Angabe. Für eine Maßnahme ist jedoch eine einheitliche Mitteilung erforderlich. Wie das AG […]

  • Simona B. Ignatova
  • 5. Oktober 2011
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1. Oktober 2011

Der Umwelt zuliebe

Was können Mieter tun, wenn Vermieter ihren Verpflichtungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere der Nachrüstpflicht bei Bestandsbauten nicht nachkommen? Der Vermieter ist nach § 535 Abs.1 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten. Missachtet er jedoch die Vorschriften der EnEV und unterlässt die Vornahme der dort vorgesehenen energieeinsparenden Maßnahmen, betrifft dies nicht zwingend den geschuldeten Zustand und somit die Tauglichkeit der Mietsache. Der Mieter kann ihn also nicht auf […]

  • Simona B. Ignatova
  • 1. Oktober 2011
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