26. Juli 2010
BGH ändert Rechtsprechung zum Schadensersatz wegen Baumängel
Mit Urteil vom 22. Juli 2010 (Az.: VII ZR 176/09) hat […]
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Übergabeprotokoll den Sinn und Zweck, den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten (BGH NJW 1983, 446).
Bestätigt der Vermieter, dass die Mietsache vertragsgemäß zurückgegeben worden ist, so soll darin ein negatives Schuldanerkenntnis liegen, das etwaige Ansprüche des Vermieters zum Erlöschen bringt, so der BGH. Demzufolge wäre dem Vermieter die Möglichkeit genommen zu bestreiten, dass die Mietsache bei Rückgabe vertragsgemäß gewesen ist (so KG GE 2003, 524, 525 und weitere).
Eine Ausnahme soll nur für verdeckte Schäden gelten. Das Anerkenntnis soll sich dabei auf den Zustand der Wohnung beziehen und sämtliche damit im Zusammenhang stehende Ansprüche des Vermieters erfassen.
Demgegenüber kommt nach der Gegenansicht dem Übergabeprotokoll lediglich die Funktion eines widerlegbaren Beweisanzeichens zu (so OLG Düsseldorf GE 2003, 1080).
Welche Bedeutung einem Übergabeprotokoll zukommt, kann nicht abstrakt beurteilt werden. Ob es den Erklärungswert eines negativen Schuldanerkenntnisses hat oder lediglich als widerlegbares Beweisanzeichen anzusehen ist, richtet sich nach dem konkreten Inhalt des Protokolls, so das AG Hamburg in seinem Urteil vom 20.02.2006 – 644 C 111/05.
Denkbar ist auch der umgekehrte Fall, in dem Mängel in dem Übergabeprotokoll festgehalten werden und sich der Mieter gleichzeitig zur Erstattung der Kosten für deren Beseitigung verpflichtet. In einem solchen Fall könnte der Mieter, der auch Verbraucher i.S.v. § 13 BGB ist, diese Verpflichtung als Haustürgeschäft gegenüber dem gewerblichen Vermieter unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen widerrufen.
Nach Auffassung des AG Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 23.08.2006 – 4 C 124/06) kann ein Mietaufhebungsvertrag, in dem die Verrechnung der vom Mieter geleisteten Kaution mit den Kosten der (zu Unrecht dem Mieter auferlegten) Schönheitsreparaturen vereinbart wird, als Haustürgeschäft widerrufen werden, wenn der Vertrag in der Privatwohnung des Mieters ausgehandelt und vereinbart wurde und der Mieter den gewerblichen Vermieter nicht in die Wohnung bestellt hatte.
Nichts anderes kann für den Fall der Wohnungsabnahme gelten. In der Regel wird zwar der Termin im Voraus vereinbart. Der Mieter ist jedoch insoweit einer Überrumpelungssituation ausgesetzt, als es um weitere Verpflichtungen wie etwa eine Reparaturkostenübernahme geht. Denn er hat sich lediglich auf die Übergabe der Wohnung eingestellt und den Termin zu diesem Zweck vereinbart.
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