25. September 2012
Unwirksame Schönheitsreparaturklausel – Achtung! Kurze Verjährung!
Fast jeder hat schon über Schönheitsreparaturen gesprochen, wegen ihnen Auseinandersetzungen erdulden […]
Was können Mieter tun, wenn Vermieter ihren Verpflichtungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere der Nachrüstpflicht bei Bestandsbauten nicht nachkommen?
Der Vermieter ist nach § 535 Abs.1 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten.
Missachtet er jedoch die Vorschriften der EnEV und unterlässt die Vornahme der dort vorgesehenen energieeinsparenden Maßnahmen, betrifft dies nicht zwingend den geschuldeten Zustand und somit die Tauglichkeit der Mietsache. Der Mieter kann ihn also nicht auf Erfüllung in Anspruch nehmen.
Der Mieter kann auch keinen deliktischen Schadensersatzanspruch wegen eines ihm entstandenen Vermögensschadens verlangen, wie das LG Berlin in seinem Urteil vom 04.02.2011 unter dem Aktenzeichen 63 S 181/10 entschied.
In dem vorliegenden Fall forderten die Mieter Schadensersatz wegen erhöhter Gaskosten im Hinblick auf die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke.
Nach § 10 Abs. 3 EnEv 2009 muss der Eigentümer eines Gebäudes bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird. Alternativ kann auch das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt werden.
Ab 01.01.2012 gilt diese Verpflichtung auch hinsichtlich begehbarer, bisher ungedämmter Geschossdecken.
Das Gericht lehnte den Anspruch der Mieter mit der Begründung ab, dass zwar der Eigentümer öffentlich-rechtlich zur Nachrüstung verpflichtet ist, ein Schadensersatz gem. § 823 Abs.2 BGB jedoch hieraus nicht hergeleitet werden kann.
Inhalt und Zweck der EnEV, des Energieeinsparungsgesetzes und der diesen zugrunde liegenden europäischen Richtlinien bestehen in dem Erreichen umweltpolitischer Ziele. Zweck ist also ein verringerter Verbrauch von Heizenergie und damit eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes. Es mag sein, dass es durch eine bessere Dämmung des Gebäudes auch zu der Verminderung der Heizkosten des Mieters kommt. Hierbei handelt sich lediglich um eine Wirkung. Den Mieter vor Vermögensnachteilen zu schützen, wird jedoch durch die Novellierung der EnEV nicht bezweckt.
Ein Anspruch auf Durchführung der energieeinsparenden Maßnahmen besteht also nicht. Die Geltendmachung eines deliktischen Schadensersatzanspruches ist ebenfalls nicht erfolgversprechend.
Der Mieter muss also mehr heizen und hierfür höhere Kosten aufwenden. Dies widerspricht jedoch dem von dem Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten zu beachtenden Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
Die Durchsetzbarkeit wäre sodann Frage der Darlegungs- und Beweislast. Sollte diese den Mieter treffen, müsste er also belegen können, dass die energetische Beschaffenheit des Gebäudes nicht der EnEV entspricht und ihm dadurch erhöhte Heizkosten entstanden sind.
Und demnächst im Gesetz:
Der Umwelt zuliebe sollen die energetischen Anforderungen an Gebäude durch die bevorstehende Novellierung der EnEV 2012 weiter erhöht werden. Für Neubauten werden durch die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz Niedrigstenergiehäuser vorgeschrieben. Ab 2021 müssen also die Gebäude so errichtet werden, dass der Energiebedarf fast bei Null liegt (nearly-zero-energy building). Für neue Gebäude, die von Behörden genutzt werden, gilt das ab 2019.
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