29. Februar 2012
Räumungsanspruch vs. Mietminderungsrecht
Mieter mindert die Miete. Was nun? Räumungsklage einreichen vs. Prozesskosten sparen? […]
Nach der Entscheidung des BGH vom 09.05.2012 Az.: VIII ZR 327/11 ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht auf den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Hiernach kann im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete der Vermieter nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen.
Die klagende Wohnungsbaugenossenschaft überließ dem Beklagen durch einen Dauernutzungsvertrag vom 04.03.2005 eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg aus ihrem Bestand. Die Betriebskostenabrechnung aus dem Jahre 2007, bei der einzelne Posten zwischen den Parteien streitig sind, nahm die Klägerin zum Anlass und erhöhte den Vorauszahlungsbetrag für die Betriebs- und Heizkosten ab dem 1. Januar 2009 um 30,50 Euro. Eine weitere Erhöhung erfolgte Juli 2009 für die Grundnutzungsgebühr um 9,75 Euro. Die Beklagte reagierte hierauf jedoch nicht und zahlte weiterhin nur den bisherigen Betrag. Die Klägerin sah sich dazu veranlasst das Mietverhältnis mehrmals fristlos und hilfsweise fristgerecht zu kündigen. In den Vorinstanzen unterlag die Klägerin mit ihrem Begehren. Nach Ansicht des Berufungsgerichtes ergebe sich in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, welcher auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung finde, keine Berechtigung der Klägerin zur Kündigung.
Der BGH jedoch lehnt die analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum ab. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung lägen nicht vor, da es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. In den Vorgängervorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG sei der preisgebundene Wohnraum ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich ausgenommen worden, da der Gesetzgeber einen ausreichenden Schutz des Mieters bereits durch die zulässige Kostenmiete und die diesbezüglichen Regelungen für Mieterhöhungen bei preisgebundenen Wohnraum als gewährleistet ansah.
Die Schaffung des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB verfolge keinen über die Übernahme des § 9 Abs. 2 MHG hinausgehenden Zweck. Somit sei eine Ausdehnung der Vorschrift über den Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Mietvertrag nicht bezweckt.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.
Fazit:
Der BGH hat somit die Rechte des Vermieters bei Erhöhung der Nebenkosten gestärkt. Der Mieter einer Sozialwohnung ist in der vorliegenden Fallkonstellation im Ergebnis einfacher kündbar, als der Mieter normalen Mietverhältnisses. Ficht der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung eine Nebenkostenabrechnung an, ist zunächst das Ende der juristischen Auseinandersetzung abzuwarten. Erst zwei Monate nach Rechtskraft kann der Vermieter aus den oben dargelegten Gründen kündigen. Mieter von preisgebundenem Wohnraum ist schon dadurch hinreichend geschützt, dass die Miete der Höhe nach begrenzt ist und dies ausreichenden Schutz gewährt.
