17. September 2012
Außerordentliche fristlose Kündigung – Nichtzahlung erhöhter Betriebskosten und die Folgen
Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juli 2012 – Az. […]
Es kommt oft vor, dass Mieter die letzten Monatsmieten nicht zahlen und den Vermieter darauf verweisen, die geschuldete Miete mit der Kaution zu verrechnen.
Diese gängige Praxis ist allerdings nicht rechtens.
Der Vermieter darf in der Regel bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache die Kaution einbehalten. Der Mieter hat insoweit einen Anspruch auf deren Rückzahlung, als es feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis zustehen. Sprich der Vermieter darf auch einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten zurückbehalten.
Die Kaution dient also dem Sicherungsinteresse des Vermieters.
In Rechtsprechung und Literatur ist ferner allgemein anerkannt, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden kann, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11. Der Vermieter hat also nicht nur das Recht, die Kaution zurückzubehalten, bis die Ansprüche geklärt sind, sondern hat auch einen Anspruch auf Leistung der zu Unrecht nicht entrichteten Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Zahlt jedoch der Vermieter vorbehaltslos die Kaution zurück, kann darin die Anerkennung des Zustandes des zurückgegebenen Mietobjektes als vertragsgemäß gesehen werden bzw. kann dies als Verzicht auf etwaige Forderungen durch den Vermieter ausgelegt werden, wenn vorher über die Kaution abgerechnet wurde.
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