24. November 2022
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In der Praxis des Immobilienerwerbs spielen sie eine nicht zu unterschätzende Rolle. Reservierungsvereinbarungen. Diese Entgelte werden normalerweise dafür verlangt, dass eine Wohnung oder ein Baugrundstück für eine gewisse Dauer nicht noch anderen Kaufinteressenten durch den Makler angeboten wird.
Sind sie erst einmal geschlossen, stellen sich im Nachhinein oft Fragen für die Beteiligten. Kann trotz Reservierung ein anderweitiger Verkauf erfolgen? Wie sieht die Rechtslage aus, wenn die Reservierungsvereinbarung nicht vor einem Notar beurkundet wird?
Zunächst ist zu bemerken, dass die Beurkundungsbestimmungen des § 311 b BGB dazu dienen, die Beteiligten über die Tragweite des Geschäftes aufzuklären und sie vor überhasteten Entscheidungen zu bewahren. Weiterhein soll eine sachgerechte Beratung gewährleistet werden und die Beweisbarkeit der Vereinbarung gegeben sein.
Der BGH hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass Reservierungsvereinbarungen dann formbedürftig sind, wenn sie in ihrem Wesen einem Vorkaufsrecht gleichkommen (BGH, Urteil vom 25. Januar 2008 – V ZR 118/07). Die Vereinbarung muss also dem Kaufinteressenten – wenigstens dem Sinn nach – das Recht geben sollen, im Verkaufsfall an eine dritte Person, in den Vertrag anstelle des Dritten einzutreten.
Reservierungen sind auch dann nach § 311 b Abs.1 BGB notariell zu beurkunden, wenn sie eine relevante Höhe erreichen. Von einer derartigen Höhe, die zur Ausübung eines gewissen Drucks auf den Kaufinteressenten ausreichen kann, geht die Rechtsprechung bei circa einem Zehntel der üblichen Maklerprovision aus (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 – IVa ZR 268/86). Dies bedeutet, dass bei einem Immobilienkaufpreis von 100.000 Euro und einer üblichen Maklerprovision von 7,14%, die vorbeschriebene Hürde bei 714 Euro beginnen würde.
Wird nun in den vorgenannten Konstellationen trotz Reservierung an einen anderen Interessenten verkauft, so besteht ohne notariell beurkundete Übertragungsverpflichtung kein Anspruch auf den Erwerb der Immobilie. Der Reservierungsvertrag – gerichtet auf Übertragung von Immobilieneigentum – ist nämlich nach § 125 BGB nichtig. Die Erstattung der Reservierungspauschale ergibt sich aus den §§ 812 ff. BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Es können zudem Schadensersatzansprüche aus §§ 311, 241 Abs.2 BGB bestehen.
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verankerte Reservierungsgebühr, die den Kaufinteressenten auch bei Abstandnahme vom Kaufvertrag verpflichten soll, ist grundsätzlich als unwirksam im Sinne des § 307 Abs.1 Satz1 BGB zu beurteilen (BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10). Denn eine Regelung, wonach ein Verkäufer oder Vermittler in jedem Fall und sofort mit Unterschriftsleistung einen gewissen Zahlbetrag für den Verzicht des weiteren Anbietens in voller Höhe behalten darf, benachteiligt die potentiellen Käufer unangemessen. Der BGH ist hier der Ansicht, dass die unbedingte Verpflichtung zur Zahlung der Reservierungsgebühr das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht ausreichend beachtet. Es handle sich vielmehr um den Versuch, sich eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Weiter wird ganz deutlich ausgeführt:
„Das Versprechen der Beklagten, die Eigentumswohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklagten an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt.“
Im Übrigen weist das höchste deutsche Zivilgericht darauf hin, dass sowohl § 311 b BGB als auch § 307 Abs.1 BGB selbständig nebeneinander bestehen.
Es sollte bei der Vereinbarung von Reservierungsgebühren somit unbedingt darauf geachtet werden, dass die Vorgaben aus Gesetz und Rechtsprechung eingehalten werden, um nicht die Unwirksamkeit der Vereinbarung zu provozieren.
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