25. März 2013
Untervermietung – Einblick in die Rechtslage
Soll ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Grundstück untervermietet werden, so […]
Jedes Jahr aufs Neue stellen sich die gleichen Fragen. Wann muss wer den Schnee beseitigen und die vereisten Flächen streuen?
Wenn mietvertraglich keine andere Pflichtentragung ausgehandelt wurde ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer beziehungsweise der Vermieter zur Gewährleistung der sicheren Begehbarkeit von Grund und Boden des zum Publikumsverkehr dienenden Weges und der Hauszugänge angehalten.
Viele Vermieter/Eigentümer nutzen die Möglichkeit zur Übertragung des Winterdienstes auf Hausreinigungsfirmen und Winterdienste. Wer will schon wochentags seinen Räumpflichten am frühen Morgen um 7 Uhr nachgehen. Oder an Sonntagen ab 8 Uhr die Schneeschaufel schwingen. Unter Umständen ist diese sportliche Prozedur mehrmals täglich zu wiederholen, wenn der Schneefall und die Glätte mit ganzer Macht zuschlagen. An vielbesuchten Orten hört die Räumpflicht nicht vor 22 Uhr auf, sonst gegen 20 Uhr. Ausreden wie etwa: „Ich muss arbeiten“ oder „Ich bin im Urlaub“ zeigen keine Wirkung. Wer zur Schnee- und Glatteisbeseitigung verpflichtet ist, muss bei Abwesenheit für Ersatz Sorge tragen.
Die Übertragung auf Dritte ist oft auch deshalb sinnvoll, da ein Vermieter beispielsweise nicht am selben Ort wohnen muss oder schlicht nicht in der Lage ist den Winterdienst zu gewährleisten.
Der BGH führt in seinem Urteil vom 22. Januar 2008 – VI ZR 126/07 – zu diesem Thema aus, dass die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen (des Vermieters) sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten verkürzen. Wer sie übernimmt (also der Winterdienst), wird seinerseits deliktisch verantwortlich. Deliktisch meint hier verantwortlich im Sinne von §§ 823 ff BGB.
Es sei festgestellt, dass die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt dient.
Und ganz wichtig ist die Tatsache, dass die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten (Winterdienst) auch dann besteht, wenn der Vertrag mit dem grundsätzlich verkehrssicherungspflichtigen Vermieter/Eigentümer nicht rechtswirksam zustande gekommen ist. Die Mieter können also im Falle von winterbedingten Sturzschäden dem Vermieter Überwachungs- und Kontrollversäumnisse vorwerfen, wenn er einen Winterdienst beauftragt hat und diesen nicht genügend instruiert und – insbesondere bei Mieterbeschwerden – zur Schnee- und Glatteisbeseitigung anhält.
Es gibt im Übrigen keine gewohnheitsrechtliche Praxis, welche Mieter der unteren Geschoße eines Wohnhauses zur Schneebeseitigung verpflichtet.
Geräumt und gestreut werden sollten alle Zugänge, welche durch die Bewohner und Dritte genutzt werden. Also auch Tiefgaragenzugänge und Einfahrten. Bürgersteige sollten durch mindestens zwei Personen nebeneinander begehbar sein.
Zusammenfassend bleibt die Erkenntnis: “ Räumen ist Pflicht, da hilft auch Urlaub und Krankheit nicht.“
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