Nur Unfug, die Zukunft oder etwa die beginnende Gegenwart? Fakt ist, dass der Immobilienmarkt im Metaverse, der virtuellen Realität, explodiert, sagt ein Artikel bei Golem. Im vergangenen Jahr investierten Käufer 500 Millionen US-Dollar für den Kauf von Metaverse-Grundstücken. 

Auf unserem Blog möchten wir Ihnen einen ersten Einblick in den rechtlichen Bereich der Virtual Reality (VR) geben!

Was ist das Metaverse?

Mark Zuckerberg kündigte erst kürzlich an, dass Facebook in Zukunft kein Social Media Unternehmen mehr sein soll, sondern ein Metaverse Unternehmen. Es ist als eine globale virtuelle Realität zu verstehen, in der sich Menschen als Avatar bewegen und die am besten über eine VR-Brille zugänglich ist. Das Metaverse ist also als eine digitale Alternative zur physischen Welt zu verstehen. 

Jedoch ist das Metaverse nichts, was nur von Facebook kontrolliert und genutzt wird. Vielmehr ist es so, dass das Thema VR generell an digitale Güter knüpft, weswegen es vor allem bei Gamern von Bedeutung ist. 

Virtuelle Grundstücke kaufen 

Dass Immobilien die Anlagenklassiker sind, ist bekannt. Auch im digitalen Bereich kann man Grundstücke kaufen. Diese Grundstücke existieren dann aber nicht im Grünen, sondern in virtuellen Welten. Genau wie in unserer Welt, werden die Grundstücke mit Währungen gekauft. Die bekanntesten Welten, wo man Grundstücke erwerben kann, sind „Decentraland“ oder „The Sandbox“. Im Decentraland werden schon unglaubliche Summen für beliebte Grundstücke gezahlt. So auch im vergangenen Jahr, als ein virtuelles Grundstück für 900.000 US-Dollar verkauft wurde. 

Virtuelle Grundstücke sind handelbar

Aus technischer Sicht, handelt es sich bei virtuellem Land um Non Fungible Token (NFT). Diese ermöglichen durch eine besondere technische Verkapselung, virtuelle „Grundstücke“ auf einer Blockchain handelbar zu machen. Man kann die Grundstücke auch vermieten und so einen wirtschaftlichen Ertrag („Fracturing“) erzielen. In Zukunft könnte das „Fracturing“ von NFT sogar noch die Popularität von NFT-Grundstücken steigern, da dadurch neue Eigentumsverhältnisse begründet und handelbar gemacht werden können. 

Rechtstipp: Achtung, die Vermietung von VR-Grundstücken in Metaversen kann umsatzsteuerpflichtig sein (Finanzgericht Köln, Urt. v. 13.08.2019).

Rechtlicher Unterschied von realen Grundstück zu virtuellen Grundstück

Ein Grundstück ist eine verkehrsmäßige Einheit bildender, in sich begrenzter Teil der Erdoberfläche (tatsächlicher Sinn). Unter einem Grundstück aus rechtlicher Sicht, versteht man diejenigen Teile der Erdoberfläche (auch Gewässer), die im Grundbuch eine besondere Stelle haben. Zur Zeit gibt es jedoch keine besondere Stelle im Grundbuch für VR-Grundstücke, da es auch bei virtuellen Grundstücken an einem abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche fehlt.

Rechtstipp. Die Pflichten eines Eigentümers können bei VR-Grundstücken anders sein, als die Pflichten eines Grundstückseigentümers in der realen Welt. Jedoch ist in beiden Welten grundsätzlich gleich, dass man Grundstücke erwerben, darauf etwas bauen, sie vermieten und weiterverkaufen kann. Die rechtlichen Schritte sind dabei teilweise unterschiedlich. 

Keine Eintragung im Grundbuch bei VR-Grundstücken möglich

In der realen Welt werden Grundstücke durch Einigung (Auflassung) und Eintragung erworben (§§ 873, 925 Abs. 1 BGB). Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer hierfür zuständigen Stelle (i.d.R. dem Notar) erklärt werden. Durch die Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsänderung vollzogen, d.h. erst mit der Eintragung tritt die Rechtsänderung ein. 

In der virtuellen Welt ist diese Form des Grundstückserwerbs, den wir bisher in unserem Rechtssystem kennen und das sich bewährt hat, nicht möglich. In der virtuellen Welt dienen Non-Fungible-Token (NFT) als Eigentumsbeweis über das virtuelle Grundstück. Was NFT sind und wie man sie rechtlich qualifiziert, können Sie hier nachlesen. Soviel sei aber schon gesagt, im Falle eines virtuellen Eigentumserwerbs fungieren NFT als Eigentumsurkunden.

Sicherungsmittel an VR-Grundstücken könnten in Zukunft grundsätzlich denkbar sein

Sicherungsmittel an virtuellen Grundstücken sind grundsätzlich denkbar, denn wenn man erst einmal ein VR-Grundstück für beispielsweise 900.000 USD erworben hat, steht es der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu realen Grundstücken im Grunde nicht nach. Rechtliche Grenzen werden aber durch das bestehende Recht gesetzt, das noch nicht für virtuelle Realitäten ausgelegt ist. Bei einer klassischen Hypothek ist beispielsweise eine Eintragung in ein Grundbuch notwendig. Das ist zur Zeit für VR-Grundstücke nicht möglich (s.o.). Die Belastung eines VR-Grundstücks durch eine Grundschuld nach §§ 873, 1191 BGB setzt ebenfalls die Eintragung in das Grundbuch voraus, weshalb die klassische Grundschuld zur Zeit für virtuelle Grundstücke nicht möglich ist. Jedoch wäre es möglich einen Sicherungsvertrag mit dem Sicherungsnehmer über ein virtuelles Grundstück und die zu sichernde Summe zu vereinbaren. Der Vorteil einer solchen Sicherheitsvereinbarung ist für den Sicherungsgeber ganz klar, dass er das virtuelle Grundstück behält und nicht vorher weiterverkaufen müsste, um an den Geldbetrag zu gelangen. Für Beratungen zum Thema Sicherungsvertrag bei virtuellen Grundstücken, stehen wir Ihnen gern zur Seite! 

„Versteigerung“ von VR-Grundstücken 

Es gibt bereits ein Start-Up aus Italien, dass virtuelle Grundstücke „versteigert“. Der Ablauf ist jedoch anders, als wir ihn bei Immobilien kennen. Bei einer klassischen Versteigerung wird der Tag der Versteigerung öffentlich bekannt gegeben und den Zuschlag erhält derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, das die Hälfte des Grundstückswertes übersteigen muss (§ 85a Abs. 1 ZVG). 

Bei einer Versteigerung eines Grundstücks im Metaverse sind die Inhalte für die Nutzer nur durch ein Smartphone oder eine VR-Brille zugänglich. Man benötigt also immer die spezielle App und das Datum der „Versteigerung“ wird auch nicht öffentlich bekannt gegeben. Daher steigt und fällt der Wert des virtuellen Grundstücks auch mit der Zahl der Nutzer und die Bedeutung, die dem Grundstück zugeschrieben wird. Es gibt keine Regelungen bezüglich einer Untergrenze des Grundstückswerts, zu dem Preis das virtuelle Grundstück nur verkauft wird. Zur Zeit sieht die „Versteigerung“ von VR-Grundstücken daher so aus, dass mit den virtuellen Grundstücken lediglich gehandelt wird (Vermietung und Verkauf). Eine klassische Versteigerung, die beim zuständigen Gericht erfolgt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, gibt es bei virtuellen Grundstücken noch nicht. Hier würde sich dann auch die Frage nach dem zuständigen Gericht stellen, das für so eine Versteigerung zuständig wäre. 

Fazit

Es gibt immer mehr Käufer, die bereit sind hohe Preise für den digitalen Immobilienmarkt auszugeben. Auch virtuelle Immobilien sind im großen Maß Spekulationsobjekte.

Die zukünftigen Rechtsfragen werden daher sehr vielfältig sein und alle Rechtsbereiche berühren. Das Gesetz muss an vielen Stellen noch angepasst und weiterentwickelt werden, damit es sich auch an die Möglichkeiten und Geschäftsmodelle im Metaverse anpasst. Die Rechtsprechung in diesem Bereich erwarten wir mit Spannung. Im Zweifel gilt auf jeden Fall immer das passende Recht, denn auch das Metaverse ist kein rechtsfreier Raum. 

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