Auf die ersten Debatten im Frühjahr, bezüglich der Betriebsschließungen wegen Corona und den darauf folgenden Mietminderungen, folgen nun die ersten Gerichtsentscheidungen.

Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, ob Mieter doch mindern können!

Lage im Frühjahr

Im Frühjahr mussten bereits zahlreichen Unternehmen ihre Türen schließen. Grund waren die ergangenen Corona-Eindämmungsverordnungen. Zu dieser Zeit haben zahlreiche gewerbliche Mieter ihre Miet- und Pachtzahlungen mit der Begründung ausgesetzt (oder deutlich reduziert), dass der Verwendungszweck nun weggefallen wäre.

Dieses Vorgehen stieß gerade deswegen auf Kritik, weil auch große Unternehmen ihre Mietzahlungen aussetzten, die nicht in Liquiditätsengpässe geraten sind.

Die juristische Betrachtung der Lage

Aus juristischer Sicht ist die Frage sehr komplex. Es geht darum, ob sich die behördlichen Maßnahmen, also hier die Betriebsschließungen, auf das Verwendungsrisiko des Mieters beziehen, oder aber einen Mangel an der Mietsache darstellen.

Der Gesetzgeber konnte diese juristisch komplexe Frage auch mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-, und Strafverfahrensrecht“ nicht klären. Das Gesetz sieht nämlich nur einen befristeten Kündigungsausschluss wegen Corona-bedingten Mietrückständen vor. Es beinhaltet aber kein Minderungsrecht! 

Nun könnte man meinen, dass der Gesetzgeber also kein Minderungsrecht vorsehen wollte. Geregelt werden sollte vielleicht nur, dass es keine Kündigungen wegen Corona-bedingten Mietrückständen geben darf. Die Mietzahlungen sollten gestundet werden und zu einem späteren Zeitpunkt fällig sein.

Rechtstipp: Das Gesetz sieht nur einen befristeten Kündigungsausschluss wegen Corona-bedingten Mietrückständen vor – es beinhaltet aber kein Minderungsrecht!

LG München I (Az. 3 O 4495/20) bejaht Mietminderung

Die Klage hatte aber nur teilweise Erfolg. Die Beklagte habe die Miete teilweise und abgestuft mindern können. Das LG wertete die Beschränkungen als Mietmangel. 

Interessant ist, dass es dabei auf mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts verweist. Demnach begründen behördliche Verbote, die die Nutzung der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich machten, einen Mietmangel.

Im Übrigen wäre es, laut zuständigen Richtern, anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen einen Mangel darstellen können. Dann müssten sie sich auf „Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Sache beziehen, wobei es auf den vereinbarten Geschäftszweck ankomme und die Beschränkung grundsätzlich bestehen müsse.“

Des Weiteren ging das LG München I auf die Vereinbarung der Parteien ein, die als Mietzweck die Nutzung der Gewerberäume als Möbelgeschäft vereinbart hatten.

Dieser Mietzweck sei durch die öffentlich rechtlichen Corona-Beschränkungen erheblich gestört worden, die nicht in den Risikobereich des Mieters fielen. 

Daran ändere auch die vereinbarte Klausel nichts, wonach die Mieterin verpflichtet sei, auf ihr Risiko alle weiteren etwaigen für ihren Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten. Denn diese Klausel könne nur baurechtliche oder arbeitsrechtliche Genehmigungen meinen, da sich „die Parteien sicherlich zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags keine Gedanken um Nutzungseinschränkungen . wegen seuchenrechtlicher Maßnahmen gemacht haben“. Somit liegt, nach Ansicht des LG München I, ein Mietmangel vor.

LG Frankfurt am Main (Az. 2-15 O 23/20) lehnt Mietminderung ab

Das LG Frankfurt a.M. urteilte, dass die staatlich verordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im Zuge der Corona-Pandemie kein Mangel der Mietsache ist und daher keine Mietminderung rechtfertige. Der Mieter könne, laut zuständigen Richtern, auch nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete verlangen. Etwas anderes komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Mieter in seiner Existenz bedroht ist.

Auch das LG Heidelberg (Az. 5 O 66/20) urteilte ähnlich!

Aber: wir weisen darauf hin, dass in diesen Fällen die streitenden Parteien einen sehr weiten Verwendungszweck vereinbart hatten. Es kommt also immer auf den Einzelfall an und eine pauschale Beantwortung der Frage ist nicht zu treffen. 

Fazit

Für eine Mietminderung spräche, dass eine behördlich angeordnete Schließungen einen Mangel darstellt, weil der vereinbarte Mietzweck nicht mehr zu realisieren ist. Dadurch hat sich nicht das durch den Mieter zu tragende „Verwendungsrisiko“ realisiert. Außerdem könnte ein Fall von Unmöglichkeit vorliegen, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck zur Verfügung stellen kann. Man müsste auch die „Störung der Geschäftsgrundlage“ gem. § 313 BGB prüfen – immerhin hätte der Mieter den Mietvertrag nicht abgeschlossen, wenn er von einer Pandemielage gewusst hätte.

Juristisch gesehen können wir zusammenfassen, dass es auf den vereinbarten Mietzweck der Parteien ankommt. Liegt ein weiter Mietzweck vor, trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Wurde ein enger Mietzweck vereinbart, kommt dem Vermieter eine höhere Risikotragungspficht zu.

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