27. Juli 2021
Betriebsbedingte Kündigung wegen Corona?
Vielen Unternehmen sind durch die Corona-Pandemie in eine wirtschaftliche Schieflage geraten, […]
Geschäfte müssen im Lockdown nur die halbe Miete zahlen, so entschied nun das OLG Dresden am 25.02.2021 (Az. 5 U 1782/20).
Was das Urteil genau bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel!
Sachverhalt
Die Inhaber eines Textileinzelhandels haben die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt. Sie beriefen sich darauf, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft coronabedingt nicht öffnen durften.
Sie sind der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf „Null“ reduziert sei und berufen sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts, hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage.
Das Landgericht sah keinen Grund für die Einbehaltung der Miete und verurteilte die Beklagte zur vollständigen Zahlung.
Störung der Geschäftsgrundlage
Das OLG gab der Berufung der Inhaber des Geschäfts teilweise statt. Sie können sich zwar nicht auf einen Mangel des Mietobjekts oder die Vorschriften der Unmöglichkeit berufen. Es ist aber laut Richter am OLG Dresden von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen.
Rechtstipp: Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung ist von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinn von § 313 Abs.1 BGB in Fällen von Geschäftsschließungen auszugehen.
Zusammenfassung
Ein Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund coronabedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, muss für das Ladenlokal nur 50% der Kaltmiete zahlen. In solchen Fällen sei von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen, die eine Mietzinsanpassung erforderlich mache, um die Belastungen zu teilen. Diese Anpassung ist in einer Pandemie auch einfach erforderlich und angemessen. Dies ist erst recht unter dem Gesichtspunkt gerechtfertigt, dass keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt hat oder sie vorhersehen konnte.
Es ist in solchen Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.
Rechtstipp: Die durch die Corona-Pandemie verursachte staatliche Schließungsanordnung für ein im Rahmen des Mietzweckes betriebenes Geschäft begründet keinen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne von § 536 Abs.1 BGB. Es liegt aber eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne einer Störung der großen Geschäftsgrundlage vor. Diese führt, wenn sie über einen Monat andauert, regelmäßig zur Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 Abs.1 BGB dahin, dass die vertraglich vereinbarte Kaltmiete für den Zeitraum der Schließungsanordnung auf die Hälfte reduziert wird.
Fazit
Es bleibt offen, ob und ggf. inwieweit staatliche Zahlungen an Vermieter oder Mieter aus Anlass der Corona-Pandemie zu einer (weiteren) Anpassung der Kaltmiete gemäß § 313 Abs.1 BGB führen, sowie ob und ggf. inwieweit Zahlungen auf Betriebskosten anzupassen sind.
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Lesen Sie auch unseren Beitrag zum Thema: „Corona: Rückforderung der Miete bei Gaststätten und Einzelhandel“.
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige über die Urteile des LG München I (Urt. v. 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20) und des LG Frankfurt a.M. (Urt. v. 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/23). Hier wurde auch entschieden, dass dem Vermieter während den Beschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie und den damit zusammenhängenden Verboten für den Betrieb von Gaststätten und Einzelhandel nicht die volle Miete/ Pacht zusteht. In diesen Urteilen entschieden die Richter, dass die staatlich verordneten Schließungen der Verkaufsstätten unter den Punkt der „Störung der Geschäftsgrundlage“ fallen. Das führt zu einem Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags. Voraussetzung dafür ist, dass die Schließungen für den Gewerbetreibenden zu einer bedrohenden Folge kommen könnte. Dazu zählt zwar nicht schon ein kurzfristiges Liquiditätsproblem, aber sicherlich eine drohende Insolvenz.
