31. Mai 2022
Fristlose Kündigung wegen vorgetäuschter Krankheit
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Das Thema Indexmieterhöhung ist aufgrund der steigenden Kosten überall sehr präsent. Über diese Klausel kann, soweit sie im Mietvertrag vorhanden ist, ständig die Miete erhöht werden! Wie die Rechtslage in Bezug auf Indexmieten aussieht, erfahren Sie auf unserem Blog!
Was ist eine Indexmieterhöhung?
Eine Indexmieterhöhung ist eine mietvertragliche Klausel, wonach sich die Miete an dem Verbraucherpreisindex (VPI) in Deutschland orientiert. Demnach kann sie entsprechend der Wirtschaftslage steigen oder fallen. Zur Zeit steigt sie aber nur noch. Gem. § 557b Abs. 1 BGB lautet die gesetzliche Definition der Indexmiete wie folgt:
„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“
Wann ist eine Indexmieterhöhungsklausel wirksam?
Damit eine solche VPI-Klausel wirksam ist, muss sie selbstverständlich mietvertraglich vereinbart worden sein. Hier muss die Klausel schriftlich mit Unterschrift oder qualifizierter elektronischer Signatur festgehalten worden sein. Lesen Sie bitte genau: Nur die Bindung an den deutschen Verbraucherpreisindex ist zulässig! Der Zeitpunkt der Vereinbarung ist jedoch egal. Die Klausel könnte direkt in den Mietvertrag aufgenommen oder aber später vertraglich vereinbart werden.
Darüber hinaus muss die Mieterhöhungserklärung des Vermieters auch wirksam sein. Sie muss in Textform durch den Vermieter erklärt werden. Da Textform keine besondere Form vorschreibt, kann das auch durch eine E-Mail erfolgen. Dann muss der Vermieter genaue Angaben zum Erhöhungs- oder Ermäßigungsbetrag machen.
Rechtstipp: Nach einer Indexmieterhöhung muss die Miete grundsätzlich für ein Jahr unverändert bleiben!
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete, hat also auf eine spätere Indexmieterhöhung keinen Einfluss mehr. Hinsichtlich der Ausgangsmiete gelten aber die allgemeinen Regeln zur Mietpreisbremse nach §§ 556d – § 556g BGB. Das bedeutet, dass die indexierte Ausgangsmiete grds. die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf. Voraussetzung ist, dass die Wohnung in einer Gemeinde liegt, für die durch Landes-Rechtsverordnung festgestellt wurde, dass dort ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht.
Rechtstipp: Es muss also für die Ausgangsmiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen festgestellt werden. Diese darf dann um 10 % überschritten werden. Nur die darüberhinausgehenden Beträge sind unwirksam. Ausnahmen gelten bei höheren Vermieten gem. § 556e Abs. 1 BGB und bei Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren.
Mieterhöhung – Form und Begründung
Nach § 558a BGB ist das allgemeine Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Miete erhöht sich auf Grund eines solchen Erhöhungsschreibens nach § 557b Abs. 3, S. 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats. An der Fälligkeit der Miete ändert sich übrigens nichts! Maßgeblich ist dabei der Zugang des Erhöhungsschreibens, wobei § 193 BGB nicht gilt! Wird der Brief am letzten Tag des Monats an einem Samstagvormittag in den Hausbriefkasten geworfen, dann ist die Erklärung bereits zu diesem Zeitpunkt zugegangen, wenn mit der Leerung des Briefkastens gerechnet werden kann.
Fazit
Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich zugelassenen Fällen möglich, so bei höheren Kapitalkosten, gestiegenen Bewirtschaftungskosten, wie z.B. die Anhebung der Pauschalsätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie bei Ausweisung höherer Gesamtkosten nach Modernisierung oder bei Steigen des Verbraucherpreisindex. Dann ist eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter möglich. Voraussetzung ist aber eine wirksame Mieterhöhungserklärung, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.
Sie haben Fragen zum Thema Indexmiete oder Mieterhöhungen nach Modernisierung? Sie möchten den Mietvertrag wegen einer zu hohen Mieterhöhung kündigen? Unser spezialisiertes Team berät Sie vollumfänglich zum Thema Mietrecht. Melden Sie sich bei uns!
