21. Oktober 2013
Mieter und Vermieter, alle unter einem Dach – Erleichterte Kündigung bei Wohnungszusammenlegung?
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Ein interessantes und mieterfreundliches Urteil kam am 25.05.2021 vom LG Berlin (Az. 67 S 345/18). Das LG Berlin entschied dabei, dass eine Berliner Mieterin mit 89 Jahren nicht noch einmal umziehen muss und wegen ihres hohen Alters und ihrer langjährigen und tiefen Verwurzelung an ihrem Wohnort die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.
Alles was Sie zu diesem Urteil wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag!
Sachverhalt
Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe einer von den 87- und 84-jährigen Mietern bewohnten Wohnung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er wolle zukünftig nicht mehr zusammen mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete wohnen. Stattdessen wollten sie in der in ihrem Eigentum stehenden und von den Beklagten innegehaltenen Wohnung leben. Das ältere Ehepaar widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Hohes Alter ist eine anzuerkennende Härte
Das LG Berlin entschied, dass dem Vermieter kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB zusteht. Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stellt für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte dar, die im hier ebenfalls gegebenen Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 574 ff BGB vorschreibt.
Rechtstipp: Widerspricht man der Kündigung gem. §§ 574 Abs. 1, 574a Abs. 1 BGB form- und fristgerecht iSd § 574b BGB und begründet den Widerspruch ausreichend gut, begründet man einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Wir beraten Sie gern zu diesem Thema!
Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung sind alte Menschen indes ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befinden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst ist.
Art. 25 GrCH – Schutz älterer Menschen
Diese Wertung steht nach Ansicht des LG Berlin auch in Einklang mit dem in Art. 25 GrCh verbrieften Schutz älterer Menschen. Das hohe Alter des Mieters stellt unabhängig von der Anwendbarkeit und Reichweite der Art. 25, 51 Abs. 1 GrCH einen tauglichen Härtegrund i.S.d. § 574 Abs.1 BGB dar.
Die zuständigen Richter stellten auch fest, dass Art. 1 Abs.1 GG, gemessen an diesen Grundsätzen, das als Interpretationsmaßstab der Grundrechte heranzuziehende Sozialstaatsprinzip, die kündigungsbedingte Aufgabe der gemieteten Wohnung für Mieter vorgerückten Alters als eine Härte i.S.d. § 574 Abs.1 BGB zu berücksichtigen ist.
Somit entspricht der Schutz älterer Menschen nicht nur der Grundrechtecharte, sondern auch dem Grundgesetzt.
Berechtigtes Interesse des Vermieters
Ein besonderes berechtigtes Interesse konnte der Vermieter nicht darlegen. Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters käme sowieso nur dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen kann. Diese müssten ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen.
Rechtstipp: Ein solches Erlangungsinteresse muss in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen.
Fazit
Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stellt für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte i.S.d. § 574 Abs.1 BGB dar, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574a Abs.1, Abs.2 BGB, 308a Abs.1 ZPO gebietet.
Wann genau es sich um Mieter „hohen Alters“ handelt, stellte das LG Berlin aber nicht fest. Grundsätzlich sind in Fällen der Eigenbedarfskündigung aber immer die besonderen Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend. Demnach hätte das Ziehen einer Altersgrenze keine ausschlaggebende Bedeutung.
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