13. Januar 2012
Kündigungsverzicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum
Ordentlich kann ein Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum […]
Das AG Köln hat sich am 15.04.2021 (Az. 209 C 421/20) mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, wenn man seine Wohnadresse als Geschäftsadresse angibt. Dieses Urteil ist für (Teil-)Selbstständige wichtig.
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Wohnadresse als Geschäftsadresse
Für viele Selbstständige ist es gar nicht anders möglich: sie geben ihre Wohnadresse als Geschäftsadresse an, weil sie keine eigenen Gewerberäume anmieten. Das AG Köln entschied nun in einem Rechtsstreit, in dem der Vermieter dem Mieter einer Wohnung den Wohnraum-Mietvertrag wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag kündigte. Der Mieter der Wohnung ist im Nebenberuf Hochzeitsfotograf und betreibt dafür eine Website. Eigene Gewerberäume bzw. ein Studio hatte der Fotograf nicht angemietet. Das handhaben viele Selbstständige so. Aus diesem Grund gab er im Impressum seiner Fotografen-Website seine Wohnadresse als Postanschrift an.
In diesem Fall wusste der Vermieter, dass der Mieter nebenberuflich als Fotograf arbeitet, da er bei Einzug seines Mieters u.a. einen Einkommensnachweis über diese Nebentätigkeit erhalten hat. Außerdem hatte er auf Bitten des Mieters hin am Klingelschild und Briefkasten neben dem Namen des Mieters auch einen Hinweis auf seinen Geschäftsnamen angebracht. Als der Vermieter erfuhr, dass der Mieter seine Wohnadresse im Impressum seiner Website als „Geschäftsadresse“ angab, sprach er eine Abmahnung wegen nicht gestatteter gewerblicher Tätigkeit in der Wohnung aus.
Vermieter widersprach der Abmahnung
Der Mieter widersprach der Abmahnung und zog auch nach Ende der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung aus. Er trug vor, der Vermieter habe gewusst, dass er nebenberuflich als Fotograf tätig sei. Außerdem sei die Form der Nutzung seiner Wohnanschrift als Geschäftsadresse im Impressum einer Website nicht genehmigungsbedürftig. Denn beides habe keine (negativen) Auswirkungen auf die Wohnung oder die Hausgemeinschaft.
Der Vermieter argumentierte hingegen, dass die Ausübung dieser Tätigkeit in einer Mietwohnung, die der Vermieter zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt hatte, ohne seine Erlaubnis nicht möglich sei. Der Verweis auf die Wohnadresse im Impressum der Website müsse demnach entfernt werden.
AG Köln: Nutzung der Wohnung auch ohne ausdrückliches Einverständnis
Die Räumungsklage des Vermieters hatte keinen Erfolg. Das AG Köln urteilte, dass die Nutzung der Anschrift der gemieteten Wohnung als gewerbliche Kontaktadresse im konkreten Fall keine Verletzung des Mietvertrages darstelle, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen würde.
Wann wäre eine Kündigung wegen gewerblicher Nutzung von Wohnraum möglich?
Das AG Köln legte sich fest. Eine Kündigung wegen einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum ist nach Ansicht der zuständigen Richter nur möglich, wenn die gewerbliche Nutzung von Wohnraum der Erlaubnis des Vermieters bedürfe und er die notwendige Erlaubnis nicht erteilt.
Fazit
Im konkreten Fall hat der Mieter keiner Erlaubnis des Vermieters bedurft. Demnach musste eine Erlaubnis auch nicht erteilt werden. Ausschlaggebend war in diesem Fall auch, dass der Vermieter ausdrücklich von der Tätigkeit des Mieters gewusst hatte und diesem schlüssig zugestimmt hatte, indem er sogar am Klingelschild den Geschäftsnamen des Mieters anbringen ließ.
Der BGH hat entschieden, dass Vermieter eine gewerbliche Nutzung nicht dulden müssen, wenn sich die gewerbliche Nutzung negativ auf den Wohnraum/ das Umfeld auswirkt.
Für Selbstständige ist wichtig, dass der eigentliche Wohnzweck durch die Angabe der Geschäftsadresse (z.B. im Impressum) nicht verändert werden darf. Außerdem dürfte die Adressangabe keinen negativen Einfluss auf die Mietwohnung nehmen. Das ist insbesondere wichtig, wenn es um Fragen der Abnutzung geht, die über den Wohnzweck hinausgehen. Dann wäre es immer zustimmungsbedürftig. Außerdem sollten Sie auch darauf achten, dass Nachbarn nicht durch den Besuch von Kunden o.ä. gestört werden. Sollte das der Fall sein, müssten Sie einen Gewerberaum anmieten.
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